过去几年间，我身边有很多朋友都问过我是否要买房，如何买房。这些朋友之中，有些已经实现了数百万的资产身价，当然，也有一些直到现在还在犹豫不决，整天神神叨叨地问，今年适合买房吗？现在价格已经很高了。

还有人总会听人说房价会跌，结果一路上涨，一直买不起房；手里的房子出不了手；全款买房后手里现金流紧张等等，可见，很多人在买房过程中存在种种纠结。

最近我又发现 很多网友有一个常见的错误思维，觉得市区的房价已经高达2万+/㎡，基本上涨不动，相较而言外围很多七八千的房子，空间会比较大 。

【资料图】

废话不多说，今天，我们就来聊聊这个买房思维有何错。

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外围板块楼盘卖得痛苦

与大环境及市区价格下调有关

开篇之前，先说一下结论，房价从高等级板块向低等级板块传导，这是一个永恒的定律。再来看一下，为什么这两年市场行情进入低迷期，市区的房子还是卖得比较快，反而是涵江、仙游、秀屿很多楼盘卖的都非常痛苦。

首先是受大环境的影响，突发的疫情，经济下行，金融环境的高压，去化艰难，分化持续加剧 。这几年日子不算太好过，莆田有多少实体店关门歇业，走在大街小巷随处可见店面转让，又有多少中介及地产人无业绩被迫转业。

尽管当下疫情放开，房贷利率也降至历史低位，但是市场信心还不是很足，购房者也仍抱有观望的情绪，这也意味莆田楼盘整体销售压力依旧大，外围板块更不用多说了。

其次，除了大环境的影响之外， 市区房价的下调其实也促使一些，从2021年开始大家应该能明显感觉到市区新房价格有所回落，加上部分热盘精装改毛坯销售，价格便宜得不是一星半点，这也使得本来只想买外围的购房者转向垫垫脚选择了市区 。

就以小编为例，纯正刚需之前买房也是只看一些价格相对比较便宜的二手房，后来比较中意的楼盘推出毛坯房，价格一下子降到自己所能承受的范围，所以增加预算买了市区新房。

在售项目的价格出现回调是一部分原因，更关键是去年莆田土地市场也持续低位运行，基本是国企平台托底以及本土民营房企拿地，因此不少土地基本是一轮加价成，可以说是清一色底价成交。

这也使得市面上推出的新盘价格都具有比较高的性价比， 要知道，联发兰溪和悦最后一栋3#楼卖到了1.2万/㎡、1.3万/㎡，这个均价与涵江、秀屿一些楼盘的单价相比，基本上差不了多少，再加上地段位置的加持 ，自然吸引了很多人到市区参与抢房。

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高等级向低等级板块传导

一直是永恒不变的规律

市场大环境和市区价格出现下调是一部分原因，再同样的往前几年看一下， 当市区的价格一直往上涨的时候，同样也会倒逼一些支付能力不足的刚需退到外围板块置业，紧接着就是外围板块的房价蹭蹭蹭往上涨 。

不管何时又处于怎样的市场环境，从高等级城市（板块）到低等级城市（板块）的传导，这个一直是永恒不变的规律。 简单点讲，尽管当下进城到市区买房对于大多数人来说都是置业的终极目标，但高昂的房价也间接促使莆田市区刚需购买力的外溢 。

不妨看下秀屿，在2019年时去化周期是13个月，到了今年库存周期是6个月，和城厢区并列全市最少去化周期 。至于起势的原因，除了购房补贴、棚改拆迁、品牌开发商进入、配套落地等推动着秀屿楼市的发展，特别是学校、商场和医院等各项生活配套逐渐完善，让大家看到了秀屿的发展潜力。

最为关键的是，随着主城区房价和地价的不断攀升，以及市区楼盘的日趋饱满，加上开发商也布局下沉，秀屿自然而然承接了市区的购买力外溢 。2020年秀屿片区更是从往年的区域销售面积排行垫底荣升第二位。

涵江亦是如此，且优先于秀屿承接市区刚需购买力的外溢 。2014年年底，保利竞得兴涵水都地块，自此涵江迎来第一个全国性品牌房企，在随后几年内，正荣、融创、联发、建发、海伦堡、旭辉等也抢先入驻，意欲分得一杯羹。

随着涵江片区的不断发展，各项配套的日趋完善，一大波品牌房企纷纷进驻，如今房价也已经突破万元，楼面价也是逐年拔高。

说到底， 每一个板块的价格背后，其实并不仅仅简单的只是一个钢筋水泥，而是代表着板块包括了教育医疗商业等等在内的资源，是丰裕或者是匮乏 。

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除了自住的地缘性客户

买入外围区要谨慎考虑

所以很清楚的一点是： 前些年包括秀屿涵江等外围板块楼市会如此火热，与主城区的日益高企的房价不无关系 。

这也意味着外围的房地产市场，属于整个莆田房地产轮动链条的底层： 在市场不景气的时候，外围板块是房价最先受打击的区域；而每次在行情上升期，外围房产的增值幅度，永远都追不上中心区，都会再次增大郊区与中心区的价格差 。

虽然外围区确实有价格低的优势，但是如果要投资，我依然不建议买入外围区。 包括近期有很多中介在朋友圈推位于莆田大学城板块的旭辉时代城，有不少人问值不值入手 。说实话，价格确实很便宜，打完折差不多5000-6000元/㎡左右就能上车，至于入手的问题，要分情况来看。

首先， 如果你只是周边乡镇的地缘性刚需客户，只是单纯想要有一个房子来住而已，那可以蛮考虑一下，毕竟价格确实低 。

但是 如果你想投资，我是建议一定要谨慎一点。因为莆田学院和湄职院是莆田到现在目前仅有的两所大学，很难支撑起整个莆田大学城板块的发展 ，前阵子有去附近稍微转了一圈，说真是除了整片的安置房就是一片荒芜，想想以后谁会来接手你的房子。

而 投资的意义就在于要有流动性，不妨看下福州大学城，除了福州大学，区域内还有江夏学院、农林大学、中医药大学、医科大学等高等院校，人口聚集了不少 ，回过头看莆田大学城，显然板块内不论是高校还是人流量都不足以支撑。

同样的，在此前卖精装1.2万/㎡的龙湖紫云赋，以后同样是很难解套 。总之，如果你是刚需又是自住的话，价格合适，那么买在外围板块也是没问题的。如果你是买来投资，那么建议买入外围区要谨慎考虑，买入之后未来好不好出手是个问题。